Снос незаконной постройки-решение проблемы с гаражом

Как возникла проблема сноса незаконной постройки

В декабре 2011 года я уехала с младшим сыном из г. Кирова в г. Копейск Челябинской облacти, вслед за двумя старшими детьми, которые уже обосновались тут. Купила новую квартиру в новостройке и даже не предполагала, что меня ждёт проблема «снос незаконной постройки». Вскоре из-за смены климата начались проблемы со здоровьем. Врачи посоветовали сменить место жительства. Пришлось срочно продать квартиру и уехать в пригород, где другая вода и воздух, но близко к Челябинску, чтобы сын мог ездить без проблем на учёбу.

Как «скрылась в траве» незаконная постройка

Купила небольшой дом на участке земли 26 соток. Дом продавала преклонного возраста бойкая бабуля. Она жаловалась на немощь и, по этой причине, заброшенность участка. Это мягко сказано, крапива была выше головы, а бурьян — непроходимым. Поэтому я не могла обойти весь участок по периметру и внимательно осмотреть. Я, конечно, проверила все документы, осмотрела надворные постройки, важнее всего для меня был сад: огромные плодоносящие яблони, слива, виноград, груша, пусть и неухоженные. По соседству с одной стороны был полупустой участок земли, по границе заросший клёнами. С другой стороны – сплошной металлический забор и гараж (как я подумала-соседский, потому что гараж в продажу не поступал). Межевание тогда не требовалось.

. Участок на плане был сильно уменьшен, а границы имели неровности. А так как я обойти участок не смогла, то я и не поняла, что гараж стоит на моей земле, так как он был полностью скрыт с моей стороны крапивой. Именно это гараж и стал проблемой, как незаконная постройка. Уже после покупки я узнала, что другой сосед, который живёт через дорогу, купил этот гараж по расписке за 50000 рублей. Как известно, покупка гаража по расписке, без регистрации, не законна. Покупка, продажа   регистрируется в ЕГРН По всей видимости, сосед не знает, что право собственности надо оформлять документами. Поэтому у него нет ничего, кроме расписки от руки. Гараж имеет общую стену с гаражом соседа слева, что и ввело меня поначалу в заблуждение. Ведь я видела его только снаружи, с улицы.

В администрации поселения сообщили, что никому не выдавали разрешение на постройку гаража. Вообще никогда и никому, хотя в посёлке почти у каждого дома есть гаражи, а есть и не оформленные в собственность дома.

Почему я не могу миром решить вопрос с гаражом

Вы подумаете, что невелика проблема, выкупить этот гараж, да зарегистрировать на себя, и будет общий Happy and. Да не тут-то было.

• Сосед не согласился продать гараж. Он пытался сам его зарегистрировать, не понимая, что это невозможно на чужой  частной земле. Говорил, что глава местной администрации обещал ему поддержку. Но по закону администрация не вправе распоряжаться землёй в чужой частной собственности. Этот вопрос администрация могла бы решать только в случае муниципальной собственности на землю.

• Если бы даже такая продажа была возможна, то строительные нормы не допускают такое расположение гаража. До сентября 2018 года можно было зарегистрировать самовольную постройку, но только в том случае, если не нарушены строительные нормы. А здесь они нарушены – должен быть хотя бы 1 метр отступа от соседнего участка (СП 42.13330.2011)

Выкупить у соседа гараж – это значит взять на себя ответственность за самострой.

Вы скажете: « Продай ему этот клочок земли под гаражом, да и всё. Не хватает, что ли 26 соток?» Земли мне более, чем достаточно, еле успеваю поворачиваться, чтобы в порядке содержать. Я и продала бы. Но невозможно!

• Чтобы продать ему землю, надо провести межевание разделяемых участков земли. Отдельно такой малюсенький участок земли под гаражом не отмежуют и не зарегистрируют. Потому что это земля поселения и разрешённое использование её –индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). То есть, отмежёванный для продажи участок должен быть таким по площади, чтобы на нём можно было построить дом. То есть вместе с гаражом я должна продать значительный участок земли. А это не входит в мои планы.

Законно владеть гаражом сосед может, если купит у меня участок земли с гаражом, достаточный для постройки дома. А просто присоединить маленький участок под гаражом к своему участку он не сможет, потому что чересполосица запрещена законом. Нельзя иметь участок земли, разделённый дорогой, он должен быть цельным. Такой участок не зарегистрируют, так как это–нарушение земельного законодательства.

Основания к сносу гаража как незаконной постройки

• По отношению к моему участку гараж находится с южной стороны и бросает приличную тень. Нет отступа от моей границы ни одного метра. Поэтому я могла бы требовать по закону сноса гаража, даже если бы он принадлежал соседу слева и стоял законно на его земле.

Здания и иные постройки, возведённые без законных согласований и разрешений, с нарушением СНиП (строительные нормы и правила), считаются самовольными постройками и подлежат сносу.

• У соседа нет правоустанавливающих документов на гараж.
• Мне выдали справку о том, что разрешений на строительство гаража не было. Владельцем земли под гаражом были собственники моего дома в последние 20 лет, что подтверждено документами.
• Я сделала межевание по новым правилам, так как без уточнения моих границ нельзя решать никакие земельные споры. На межевом плане ясно показано, что гараж стоит на моей земле. Границы согласованы при межевании с законными владельцами смежных участков.

План-чертёж моего участка после межевания по новым правилам.Граница моего участка проходит между гаражами и выходит на придомовую территрию перед гаражом, очерчивая её тоже. Пунктир — старая граница.

Прошло время, сосед, видимо, понял свою ошибку и сам предложил мне купить гараж. Но я отказалась.

1. Если раньше сын мог пользоваться гаражом, ставить машину, то теперь он уже получил образование, отслужил в армии и живёт самостоятельно в городе.
2. У меня будут проблемы с регистрацией гаража из-за его неправильного расположения.
3. Я не имею автомобиля. Если я куплю гараж, то буду сносить его за свой счёт.

Я  объяснила, что по закону в любой момент могу потребовать сноса гаража. Посоветовала соседу разобрать гараж добровольно и перенести на свою территорию. Опять он не согласился, доказывал мне, что гараж стоит тут давно и он добьётся признания собственности на гараж за давностью лет использования.

 Такая норма есть в законодательстве, можно претендовать на право оформить в собственность постройку, НО только в случае:

1.  Если она возведена на муниципальной земле, которая не находится и не находилась в частном владении.
2. Если постройка возведена в соответствии со СНиП.
3. Владелец пользовался постройкой 15 лет и более, поддерживая её в нормальном состоянии, причем он один, без смены владельца.

Данный случай – не подходит под эту норму ни по одному из оснований.

1. Гараж находится на частной территории изначально.
2. Возведен с нарушением СНиП.
3. Куплен гараж по расписке в 2012 году у другого, тоже незаконного, владельца.

«Куда ни кинь-всё клин», как говорит пословица. Теперь на дворе 2020 год. Вступили в действие поправки в налоговый кодекс о налогообложении хоз. построек, имеющих фундамент (капитальное строение). Гараж не относится к хоз. постройкам, но гараж и раньше подлежал регистрации и налогообложению. Отличие ситуации в том, что сейчас налоговая инспекция имеет право найти объект и принудить к регистрации и налогообложению даже на основании межевого дела (там есть снимки гаража, а по масштабу нетрудно подсчитать его площадь).

При межевании обязательно делается снимок участка из космоса, на котором видны все постройки. В описательной части межевого дела написано, как и где проходит граница участка, конкретно: «далее граница проходит между гаражами». Что из этого следует: мне может придти в требование зарегистрировать гараж в ЕГРП и платить налог на собственность, либо снести, как самовольную постройку.

Я  много дум передумала, как мне поступить. Я понимаю этого соседа, он заплатил какие-то деньги, гараж использовал, причём с коммерческой целью. Тоже думает, что ему делать теперь. Понимаю, что ломать гараж и переносить его – дороже, чем новый построить, и терять собственность он не хочет.

5 действий до суда по иску о сносе незаконной постройки

Если придётся обращаться в суд, значение будут иметь только факты и доказательства:

1. 1. Сосед не имеет правоустанавливающих документов на гараж и на землю. Проще говоря, нет документов –нет собственности.
2. 2. Несмотря на отсутствие у него документов, мне придётся доказывать, что на момент постройки гаража землёй владел хозяин моего дома, то есть гараж не был построен на муниципальной земле.

Для этого я

• сохранила и сделала копии оригиналов документов о владении землёй моей предшественницей с 2002 года с планом земельного участка, который совпадает с результатом межевания.

Сосед утверждает, что я захватила землю с гаражом во время межевания)) Как это наивно, ведь при межевании границы согласуются с владельцами смежных участков и ничего «захватить» не получится. Однако, в суде надо будет опровергнуть его слова доказательством.

• Заказала выписку из ЕГРН (Росреестр) обо всех прошлых владельцах моего земельного участка. Отдельно –свежую о моём праве собственности. (Бумажные свидетельства о праве собственности, так называемые «зелёнки», в настоящее время не выдаются. Их заменяют выписки из ЕГРН, хотя старые зелёнки ещё в ходу)
• сделала фотографии и получила документ из администрации о том, что  разрешение на строительство гаража не заправшивадось и не выдавалось.

Для того, чтобы исковое заявление в суд не было оставлено без движения, нужно послать по почте соседу заказное письмо с уведомлением о вручении, с описью вложения, с предложением добровольно снести гараж. Месяц надо ждать ответа о согласии или несогласии, затем можно подавать иск. Независимо от его ответа (или отсутствия ответа), письмо (и ответ) прилагается к исковому заявлению. Тогда заявление будет рассмотрено судом без проволочек.

• Письмо соседу тоже заготовлено.
• Исковое заявление написано на основании ст.222 ГК РФ

Какое решение суда следует ожидать и его последствия

1. Суд я выиграю, потому что мой иск основан на норме закона, а не просто на моём желании. (Желания связываться с неразумным и агрессивным соседом у меня как раз и нет.)
2. Я могу добавить к иску требование материальной компенсации, так как:

— оплачивала налог на землю (взыщу сумму, пропорциональную площади, за последние 3 года); — он имел прибыль, используя гараж для хранения лодок, которые изготавливал для продажи; — зарегистрирована коммерческая фирма по его домашнему адресу, где он единственный учредитель, по изготовлению маломерных судов. — я потерпела моральный ущерб, так как он угрожал, а я испытывала страх, он мутил воду и задерживал межевание, а я страдала и т.д.

Для того, чтобы это выяснить, облазила весь интернет, потому что фирма уже закрыта. Нашла исполнительное производство по долгу его фирмы перед поставщиком на сайте ССП (службы судебных приставов). Отсюда и потянулась ниточка моего «расследования».

Но пункт 2 я пропускаю, не буду ничего требовать, потому что Бог ему судья, пусть отвечает сам перед своей совестью.

Деньги – это не мерка для грехов, но очень сильная энергия. Их надо правильно брать и отдавать, чтобы не навредить себе.

Решение суда до вступления в силу он может обжаловать, хотя у него определённо ничего не получится, шансов нет. Но затянуть исполнение решения – может. Учитывая его поведение в ситуации, можно предположить, что он будет это делать. Когда решение суда в мою пользу вступит в силу, я должна сама унести его судебным приставам. Потому что, во-первых, суды самостоятельно не направляют решения на исполнение, это должен сделать истец. Во-вторых, в РФ – заявительное право, т. е пока не заявишь о своих правах, закон не исполняется и не работает. Ответчик может очень долго не исполнять решения суда и придётся не один раз посещать судебного пристава с требованием исполнения.

Теоретически пристав имеет право нанять бригаду рабочих, транспорт, технику и снести гараж, а потом выставить счёт ответчику. Но на практике так делается только в пользу государства или состоятельных лиц, которые оплачивают снос, а потом ждут возмещения.

А кто будет бесплатно сносить для меня? Госбюджет, думаю, для меня не раскошелится, чтобы ждать возмещения от моего соседа. Он напишет заявление об отсутствии работы, средств и т.д. и судебный пристав ничего не сможет с него взыскать. А мне придётся судиться уже с судебным приставом по причине его бездействия. Перспективы не радужные, даже если я выиграю суд. Единственное – самой снести гараж на основании решения суда. Ни один закон не работает, пока человек не заявит о своих правах, которые даёт ему закон. Хотя, если закон направлен на ущемление прав или по нему требуется что-то с вас взыскать – для этого есть государственные органы, и закон будет действовать по их требованию. Граждане сами должны заботиться о себе и искать защиту в суде или у правоохранительных органов..

Это сильно уменьшает возможности гражданина добиться справедливости и исполнения законов. Как видно из практики, граждане не успевают узнавать об изменениях в законодательстве. А иногда считают законными любые свои требования, основанные на личном понимании справедливости.

Во-вторых, гражданин, слабо юридически подкованный, является слабой стороной перед лицом мощной государственной фискальной машины. Он зависим от квалификации юриста, к которому обратился за помощью. А  часто не имеет средств на оплату услуг квалифицированного юриста. Несмотря на то, что есть государственная программа юридического просвещения населения, в рамках которой юристы проводят бесплатные консультации, публикуют статьи, никто из них не захочет терять доход и проконсультировать вас так, чтобы вы самостоятельно справились с вашим делом. Скорее всего, вы получите консультацию о том, как данный юрист видит вашу проблему в рамках закона, и как он сможет вам помочь. Есть такой анекдот, дословно не помню, но примерно так.

Сын-юрист говорит отцу-юристу: «Отец, сегодня я, наконец, выиграл дело, которым ты безуспешно занимался почти 20 лет», на что отец ответил: «Жаль, сынок, это дело кормило нашу семью почти 20 лет»

Проблема с гаражом остаётся открытой только потому, что я пока бездействую. Мне жаль тратить силы на эту возню. Я выиграю суд, снесу гараж, наживу себе врага. Так это тоскливо. Если придёт требование из налоговой инспекции, тогда придётся. Я уже решила, что буду продавать дом, всё равно здесь климат не мой. Покупателю всё честно расскажу, приготовила все документы для суда. Захочет-посудится и снесёт гараж, а захочет-выкупит и перенесёт 2 стенки, сделает по закону и зарегистрирует. Такая продажа законам не противоречит.

12 рекомендаций покупателю недвижимости

1.  Будьте максимально внимательны и осмотрительны при покупке недвижимости.
2.  Не покупайте землю без межевого дела и плана участка (межевание не раньше 2017 года,      потому что ранее межевание проходило по другим правилам).
3.  Не поленитесь обойти границы, и проверить соответствие межевому плану и описанию. Владелец обязан поставить на границах участка межевые знаки, если нет забора. Пока не поставит – не покупайте!!
4.  Не покупайте дома и гаражи, не оформленные в собственность и не стоящие на учёте в Росреестре. Проверить можно по кадастровому номеру, заказав выписку на официальном сайте Росреестра, через сайт Госуслуги или в МФЦ. Главный документ, свидетельствующий о праве собственности –вчерашняя выписка из ЕГРН (она даётся за плату любому, и не собственнику, в том числе). Без неё ничего не покупайте.
5.  Проверьте, не проходит ли собственник процедуру банкротства, иначе сделка может быть признана недействительной.  Вы в этом случае лишитесь и денег, и квартиры.

   Проверьте продавца, запишите его Ф, И. О. и дату рождения. Зайдите на сайт ССП (служба судебных приставов, сервисы) и увидите его долги, а по сумме долга можете сделать вывод (опасно- долг больше 300000 р). А если процедура банкротства уже завершена, данные есть на сайте bankrot.fedresurs.ru. Опасность в том, что признаны недействительными могут быть все сделки за 3 года до процедуры банкротства. Смотрите на долги в первую очередь.

6.  Требуйте согласие супруга (супруги), заверенное нотариально, на продажу квартиры, т.к. это совместная собственность. Она подлежит разделу, даже если они разведены. Если собственников 2 или несколько –они все должны участвовать в сделке.
7.  Если продают не собственники, а третье лицо по доверенности, проверьте доверенность по реквизитам в реестре доверенностей https://reestr-dover.ru и правомочия нотариуса, выдавшего доверенность на сайте notariat.ru.

   Вы можете не заметить, что срок доверенности истёк или продажа не входит в разрешённое право.

8.  Не ошибитесь, купив квартиру или дом в залоге, проверяйте на сайтaх rosreestr-egrp.ru, reestr-zalogov.ru.
9.  Если дом(квартира) перешёл(ла) продавцу по наследству, проверьте квартиру на отсутствие не выявленных наследников, которые могут оспорить сделку в суде.

   Узнайте, какой нотариус оформлял наследство. Надо уточнить у него, все ли наследники выявлены –возьмите справку об отсутствии таковых. Это поможет вам не лишиться приобретения, отстоять свои права в суде, в случае чего.

10.  Не слишком доверяйте риелторам – они обычные люди, могут ошибаться и чего-то не знать. Проверяйте всё сами.
11.  Читайте законы самостоятельно из официальных источников. Не верьте толкованиям законов, дойдите до сути.

    Тексты законов печатаются всего в 2-х источниках: «Российская газета» и сайт Правительства РФ (government.ru). Есть 2 главные правовые информационные системы: «Консультант Плюс» и «Гарант», которые размещают не только тексты законов, но и комментарии к ним, пояснения, сравнения со старыми нормами законов.

    Эти системы платные, но есть бесплатные «окна» на 3 дня в системе «Гарант»(garant.ru) и в Консультанте Плюс»(Consultant.ru). Рекомендую подписаться на рассылку системы «Консультант плюс»- «Новости законодательства» и «Новости для юриста» (я подписана на эти рассылки, но, возможно, есть и другие темы).
12. Помните, что правовые знания устаревают очень быстро. Кодекс законов, купленный полгода назад, можете смело сдать в макулатуру. Только онлайн можно быть в курсе.

    Консультируясь у юриста, попросите (для проверки) дать вам выборку законов по вашему вопросу из правовой системы на сегодняшний день. Это дело 5 минут. Если не сделает, или скажет, что не пользуется интернетом, правовыми системами, у него нет компьютера, он и без систем всё знает и т.д. – такой юрист вряд ли вам поможет.

Как сказал Козьма Прутков, «нельзя объять необъятное». Возможно, я в статье допустила неточности, или вы знаете больше,или вам очень понравилась статья, в любом случае прошу дополнить её комментарием. Ваше мнение дорогого стоит. Статья обновлена 04.10.2021.